10 Cosas que debe saber sobre 1031 intercambios

Los nerds fiscales pueden tener acceso a las Secciones del Código de rentas internas, pero la mayoría de las personas nunca supera el 401 (k). (Es correcto, el plan de ahorro para el retiro de su lugar de trabajo lleva el nombre de una sección del código impositivo).
Aún así, la "Sección 1031" poco a poco se está convirtiendo en una conversación diaria entre agentes inmobiliarios, compañías de títulos, inversores y mamás del fútbol. . Algunas personas incluso insisten en convertirlo en un verbo, a la FedEx, como en: "Vamos a 1031 construir para otro". (Si bien la Sección 1031 no está restringida a bienes inmuebles, es claramente donde se lleva a cabo la mayor parte de la discusión).

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Entonces, ¿qué es 1031? En términos generales, un intercambio 1031 (también llamado intercambio de tipo similar o un Starker) es un intercambio de un negocio o activo de inversión por otro. Aunque la mayoría de los swaps son imponibles como ventas, si usted está dentro de 1031, no tendrá impuestos o impuestos limitados debido en el momento del intercambio. (Para leer en segundo plano, consulte Evite ganancias de capital en su venta de vivienda .)
En efecto, puede cambiar la forma de su inversión sin (como lo reconoce el IRS) cobrar o reconocer una ganancia de capital . Eso permite que su inversión siga creciendo con impuestos diferidos. No hay límite de cuántas veces o con qué frecuencia puede hacer un 1031. Puede transferir la ganancia de una inversión inmobiliaria a otra a otra y a otra. Aunque puede obtener ganancias en cada canje, evita los impuestos hasta que realmente vende por efectivo muchos años después. Entonces, con un poco de suerte pagará un solo impuesto, y eso a una tasa de ganancia de capital a largo plazo (actualmente 15%).
Advertencia: se aplican reglas especiales cuando la propiedad depreciable se intercambia en un 1031. Puede desencadenar una ganancia conocida como "recaptura de depreciación" que se grava como ingreso ordinario. En general, si cambia un edificio por otro edificio o un equipo por otro equipo, puede evitar esta recaptura. Pero si intercambia tierras mejoradas con un edificio para terrenos no mejorados sin un edificio, la depreciación que ha reclamado anteriormente en el edificio será recapturada como ingreso ordinario.
Tales complicaciones son la razón por la que necesita ayuda profesional cuando hace un 1031. Aún así, si está considerando tomar un 1031, o simplemente tiene curiosidad, aquí hay 10 cosas que debe saber.

1. A 1031 no es para uso personal.
La provisión es solo para propiedades comerciales y de inversión, por lo que no puede cambiar su residencia principal por otra vivienda. Hay formas en que puede usar un 1031 para intercambiar casas de vacaciones, pero esta laguna es mucho más estrecha de lo que solía ser. Para obtener más detalles, consulte el n. ° 10.

2. Pero algunos bienes personales califica.
La mayoría de los 1031 intercambios son de bienes inmuebles. Sin embargo, algunos intercambios de bienes personales (por ejemplo, una pintura) pueden calificar.Tenga en cuenta, sin embargo, que los intercambios de acciones corporativas o intereses de la sociedad no califican. Por otro lado, los intereses como inquilino en común (a veces llamados TIC) en bienes raíces sí lo hacen.
3. "Like-kind" es amplio.
La mayoría de los intercambios deben ser meramente de "tipo", una frase enigmática que no significa lo que piensas que significa. Puede cambiar un edificio de apartamentos por tierra cruda, o un rancho por un centro comercial. Las reglas son sorprendentemente liberales. Incluso puedes intercambiar un negocio por otro. Pero, de nuevo, hay trampas para los incautos.
4. Puedes hacer un intercambio "retrasado".
Clásicamente, un intercambio implica un simple intercambio de una propiedad por otra entre dos personas. Pero las probabilidades de encontrar a alguien con la propiedad exacta que desea que quiere la propiedad exacta que tiene son escasas. Por esa razón, la gran mayoría de los intercambios son intercambios diferidos, de tres partes o "Starker" (llamados así por el primer caso de impuestos que les permitió). En un intercambio retrasado, necesita un intermediario que tenga el efectivo después de que "venda" su propiedad y lo use para "comprar" la propiedad de reemplazo por usted. Este intercambio de tres partes se trata como un intercambio.
5. Debe designar una propiedad de reemplazo.
Hay dos reglas clave de tiempo que debe observar en un intercambio retrasado. El primero se refiere a la designación de propiedad de reemplazo. Una vez que se produce la venta de su propiedad, el intermediario recibirá el efectivo. No puede recibir el efectivo o estropeará el tratamiento 1031. Además, dentro de los 45 días de la venta de su propiedad, debe designar la propiedad de reemplazo por escrito al intermediario, especificando la propiedad que desea adquirir.
6. Puede designar múltiples propiedades de reemplazo.
Durante mucho tiempo se ha debatido sobre cuántas propiedades puede designar y qué condiciones puede imponer. El IRS dice que puede designar tres propiedades como la propiedad de reemplazo designada siempre que cierre en una de ellas. Alternativamente, puede designar más propiedades si se encuentra dentro de ciertas pruebas de valoración. Por ejemplo, puede designar un número ilimitado de propiedades de reemplazo potenciales siempre que el valor justo de mercado de las propiedades de reemplazo no exceda el 200% del valor total de mercado agregado de todas las propiedades intercambiadas.
7. Debe cerrar dentro de seis meses.
La segunda regla de tiempo en un intercambio retrasado se relaciona con el cierre. Debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días de la venta de la anterior. Tenga en cuenta que los dos períodos de tiempo se ejecutan al mismo tiempo. Eso significa que comienza a contar cuando se cierra la venta de su propiedad. Si designa la propiedad de reemplazo exactamente 45 días después, le quedan 135 días para cerrar la propiedad de reemplazo.
8. Si recibe efectivo, está sujeto a impuestos.
Es posible que le quede dinero en efectivo después de que el intermediario adquiera la propiedad de reemplazo. Si es así, el intermediario se lo pagará al final de los 180 días. Ese efectivo, conocido como "bota", se gravará como ingresos parciales de las ventas de la venta de su propiedad, generalmente como una ganancia de capital.
9. Debe considerar hipotecas y otras deudas. Una de las principales formas en que las personas se meten en problemas con estas transacciones es no considerar los préstamos. Debe considerar los préstamos hipotecarios u otras deudas sobre la propiedad que renuncie, y cualquier deuda sobre la propiedad de reemplazo. Si no recibe devolución de efectivo, pero su responsabilidad disminuye, eso también se tratará como un ingreso para usted, al igual que el efectivo. Supongamos que tiene una hipoteca de $ 1 millón en la propiedad anterior, pero su hipoteca sobre la nueva propiedad que recibe a cambio es de solo $ 900, 000. Tiene $ 100, 000 de ganancia que también se clasifica como "arranque", y será gravado.
10. Usar 1031 para una casa de vacaciones es complicado. Puede vender su residencia principal y, en combinación con su cónyuge, proteger $ 500,000 en ganancias de capital, siempre y cuando haya vivido allí durante dos años en los últimos cinco. Pero este descanso no está disponible para su segundo hogar o casa de vacaciones. Es posible que haya escuchado historias de contribuyentes que usaron un 1031 para cambiar una casa de vacaciones por otra, tal vez incluso por una casa donde quieren jubilarse. El 1031 retrasó cualquier reconocimiento de ganancia. Más tarde se mudaron a la nueva propiedad, la convirtieron en su residencia principal y finalmente planearon usar la exclusión de ganancia de capital de $ 500,000.
En 2004, el Congreso ajustó esa escapatoria. Sí, los contribuyentes todavía pueden convertir casas de vacaciones en propiedades de alquiler y hacer 1031 intercambios. Ejemplo: deja de usar su casa de playa, la alquila durante seis meses o un año y luego la cambia por otros bienes inmuebles. Si realmente obtiene un inquilino y se comporta de manera profesional, probablemente haya convertido la casa en propiedad de inversión, lo que debería hacer que su intercambio 1031 sea correcto. Pero si simplemente lo mantiene en alquiler pero nunca tiene inquilinos, probablemente no lo haga. Los hechos serán clave, al igual que el momento. Cuanto más tiempo transcurra después de convertir el uso de la propiedad, mejor. Aunque no existe una norma absoluta, es probable que no sea suficiente con algo menos de seis meses de uso legítimo de alquiler. Un año sería mejor.
Si desea usar la propiedad que cambió como su segundo hogar principal o incluso principal, no puede mudarse de inmediato. En 2008, el IRS estableció una regla de puerto seguro según la cual no cuestionaría si una vivienda de reemplazo calificaba como propiedad de inversión a los efectos de un 1031. Para cumplir con ese puerto seguro, en cada uno de los dos períodos de 12 meses inmediatamente posteriores al intercambio: (1) debe alquilar la unidad de vivienda a otra persona para un alquiler equitativo de 14 días o más; y (2) su propio uso personal de la unidad de vivienda no puede exceder el mayor de 14 días o el 10% de la cantidad de días durante el período de 12 meses que la unidad de vivienda se alquila en un alquiler justo.
Además, después de cambiar con éxito una propiedad de vacaciones / inversión por otra, no puede convertirla inmediatamente a su vivienda principal y aprovechar la exclusión de $ 500, 000. Antes de que la ley fuera modificada en 2004, un inversionista podía transferir una propiedad de alquiler en un intercambio 1031 por otra propiedad de alquiler, alquilar la nueva propiedad de alquiler por un período de tiempo, mudarse a la propiedad por unos años y luego venderla, aprovechando de exclusión de ganancia de la venta de una residencia principal.Ahora, si adquiere una propiedad en el intercambio 1031 y luego intenta vender esa propiedad como su residencia principal, la exclusión no se aplicará durante el período de cinco años que comienza con la fecha en que se adquirió la propiedad en el intercambio tipo 1031. En otras palabras, tendrá que esperar mucho más para utilizar la exención fiscal de las ganancias de capital de residencia principal.