Valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)

¿Qué son los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)?

Los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) son un tipo de garantía respaldada por hipotecas que está garantizada por hipotecas sobre propiedades comerciales, en cambio de bienes raíces residenciales. Un CMBS puede proporcionar liquidez a inversores inmobiliarios y prestamistas comerciales. Al igual que con otros tipos de MBS, el mayor uso de CMBS puede atribuirse al rápido aumento en los precios de bienes raíces a lo largo de los años.

Debido a que los CMBS no están estandarizados, hay muchos detalles asociados que dificultan su valoración. Sin embargo, cuando se compara con una seguridad respaldada por hipotecas residenciales (RMBS), un CMBS proporciona un menor grado de riesgo de prepago porque las hipotecas comerciales generalmente se fijan por un plazo fijo.

Estructura CMBS

Los préstamos subyacentes que se bursatilizan en CMBS incluyen préstamos para propiedades tales como complejos de apartamentos y edificios, fábricas, hoteles, edificios de oficinas y centros comerciales. Los CMBS son un grupo de préstamos comerciales en estos tipos de propiedades que se dividen en varios tramos. Aunque estos valores son personalizados, generalmente tienen tres o cuatro tramos. Los tramos normalmente se clasifican entre senior o de la más alta calidad y de menor calidad. Los tramos de la más alta calidad recibirán pagos de intereses y principal y tienen el riesgo más bajo. Los valores están estructurados de manera que los tramos bajan de rango, toman más riesgos y están diseñados para absorber la mayor parte de las pérdidas potenciales que pueden ocurrir durante la vigencia del valor. El tramo más bajo en la estructura de un CMBS contendrá los préstamos más riesgosos de la cartera y posiblemente los préstamos especulativos. Este proceso de titulización es importante tanto para los bancos como para los inversores. Permite a los bancos emitir más préstamos en total, y les da a los inversionistas un fácil acceso a los bienes raíces comerciales a la vez que les da más rendimiento que los bonos gubernamentales tradicionales. Normalmente, solo los inversores muy ricos invierten en CMBS porque no hay muchas opciones para los inversores promedio. Aunque muchos fondos mutuos inmobiliarios invierten una parte de su cartera en CMBS, es difícil encontrar fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa que inviertan únicamente en la clase de activos. El mercado de CMBS representa aproximadamente el 2% del mercado total de renta fija de EE. UU.

Participantes de CMBS

Los CMBS son valores complejos y requieren una amplia gama de participantes en el mercado. Entre algunas de las entidades involucradas con CMBS se encuentran los inversores, el administrador primario, el administrador maestro, el administrador especial, el titular del certificado director, los fideicomisarios y las agencias de calificación.Cada uno de estos participantes del mercado tiene una función diferente que garantiza que los CMBS funcionen correctamente. A partir de diciembre de 2016, la SEC y FINRA han introducido nuevas reglamentaciones que mitigan el riesgo de estos valores mediante la creación de requisitos de margen para las transacciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.

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