Hipotecas y préstamos convencionales

Un préstamo hipotecario o convencional convencional es cualquier tipo de préstamo para vivienda que no ofrece o asegura una entidad gubernamental, como la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de EE. UU. de Asuntos de Veteranos (VA) o el Servicio de Vivienda Rural del USDA, sino que está disponible a través de un prestamista privado (bancos, cooperativas de crédito, compañías hipotecarias) o las dos empresas patrocinadas por el gobierno, la Asociación Federal Hipotecaria Nacional (Fannie Mae) y el Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Con frecuencia, los préstamos convencionales se denominan (erróneamente) hipotecas o préstamos conformes; mientras haya superposición, las dos son categorías distintas. Una hipoteca conforme es aquella cuyos términos y condiciones subyacentes cumplen los criterios de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac. El principal es un límite en dólares establecido anualmente por la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA): actualmente, en la mayoría de los Estados Unidos continentales, un préstamo no debe exceder los $ 424, 100. Entonces, aunque todos los préstamos conformes son convencionales, no todos convencionales los préstamos califican como conformes. Por ejemplo, una hipoteca jumbo de $ 800,000 es una hipoteca convencional, pero no una hipoteca conforme, porque supera la cantidad que le permitiría contar con el respaldo de Fannie Mae o Freddie Mac.

Actualmente, las hipotecas convencionales representan alrededor de dos tercios de los préstamos hipotecarios emitidos en los Estados Unidos. El mercado secundario para hipotecas convencionales es extremadamente grande y líquido. La mayoría de las hipotecas convencionales están empaquetadas en valores respaldados por hipotecas de transferencia, que cotizan en un mercado a plazo bien establecido conocido como el mercado hipotecario TBA (por anunciarse). Muchos de estos valores convencionales de transmisión pasiva se vuelven a titularizar en obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO).

Tasas convencionales de préstamos

Las tasas de interés de los préstamos convencionales tienden a ser más altas que las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA (aunque estos préstamos, que generalmente obligan a los prestatarios a pagar un seguro hipotecario primas, puede resultar igual de costoso a largo plazo).

La tasa de interés de una hipoteca convencional depende de varios factores, incluidos los términos del préstamo, su duración, su tamaño y si es de tasa fija o tasa ajustable, así como las condiciones actuales del mercado económico o financiero. . Los prestamistas hipotecarios establecen las tasas de interés en función de sus expectativas de inflación futura; la oferta y la demanda de valores respaldados por hipotecas también influye en las tasas. Cuando la Reserva Federal hace que sea más costoso para los bancos apuntar a una tasa de fondos federales más alta, los bancos, a su vez, transfieren los mayores costos a sus clientes, y las tasas de préstamos de consumo, incluidas las hipotecas, tienden a aumentar (ver < Los factores más importantes que afectan las tasas hipotecarias y Cómo la Reserva Federal afecta las tasas hipotecarias ). Por lo general, vinculados a la tasa de interés son los puntos, los honorarios pagados al prestamista (o corredor). Cuantos más puntos pague, menor será su tasa de interés. Un punto cuesta 1% del monto del préstamo y reduce su tasa de interés en aproximadamente 0.25%. En general, las personas que planean vivir en una casa por un tiempo prolongado (10 años o más) deben considerar puntos para mantener las tasas de interés más bajas durante la vigencia del préstamo.

El factor final para determinar la tasa de interés es el perfil financiero del prestatario individual: activos personales, solvencia crediticia y el monto del pago inicial que puede realizar en la residencia que se financiará.

Requisitos hipotecarios convencionales

En los años transcurridos desde el colapso de las hipotecas subprime en 2008, los prestamistas han ajustado las calificaciones para los préstamos -por ejemplo, las hipotecas "sin verificación" y "sin pago inicial" se han ido, pero en general, la mayoría de los requisitos básicos no han cambiado. Los prestatarios potenciales deben completar una solicitud oficial de hipoteca (y generalmente pagan una tarifa de solicitud), luego suministrar al prestamista los documentos necesarios para realizar un control exhaustivo de sus antecedentes, historial crediticio y puntaje crediticio actual.

Ninguna propiedad es alguna vez 100% financiada. Al verificar sus activos y pasivos, un prestamista busca ver no solo si puede pagar sus pagos mensuales de la hipoteca (que generalmente no deben exceder el 28% de su ingreso bruto), sino también si puede manejar un pago inicial de la propiedad ( y si es así, cuánto), junto con otros costos iniciales, tales como tarifas de originación y suscripción de préstamos, tarifas de corretaje y costos de liquidación o cierre, todo lo cual puede aumentar significativamente el costo de una hipoteca.

Entre los artículos requeridos:

1. Comprobante de ingresos

Estos documentos incluirán, entre otros:

Treinta días de recibos de sueldo que muestran ingresos y ingresos del año hasta la fecha

  • Dos años de declaraciones de impuestos federales
  • Sesenta días o un estado trimestral de todas las cuentas de activos, incluidas sus cuentas de cheques, ahorros y cualquier cuenta de inversión.
  • Dos años de declaraciones W-2
  • Los prestatarios también deben estar preparados con comprobantes de ingresos adicionales, como pensión alimenticia o bonificaciones.

2. Activos

Tendrá que presentar estados de cuenta bancarios y estados de cuenta de inversión para comprobar que tiene fondos para el pago inicial y los costos de cierre de la residencia, así como también las reservas de efectivo. Si recibe dinero de un amigo o pariente para ayudar con el pago inicial, necesitará cartas de regalo que certifiquen que no se trata de préstamos y que no tienen un reembolso obligatorio u obligatorio. Estas cartas a menudo necesitarán ser notariadas.

3. Verificación de empleo

Los prestamistas de hoy quieren asegurarse de que solo presten a prestatarios con un historial de trabajo estable. Su prestamista no solo querrá ver sus recibos de sueldo, sino que también puede llamar a su empleador para verificar que todavía esté empleado y para verificar su salario. Si recientemente ha cambiado de trabajo, un prestamista puede querer ponerse en contacto con su empleador anterior. Los prestatarios que trabajan por cuenta propia necesitarán proporcionar documentación adicional significativa relacionada con sus negocios e ingresos.

4. Otra documentación

Su prestamista deberá copiar su licencia de conducir o tarjeta de identificación del estado y necesitará su número de seguro social y su firma que le permita al prestamista retirar su informe de crédito.

¿Para quién es adecuado un préstamo convencional?

Las personas con crédito establecido e informes de crédito estelar que tienen una sólida base financiera generalmente califican para hipotecas convencionales. Más específicamente, el candidato ideal debería:

tener un puntaje de crédito de al menos 680 y, preferiblemente, más de 700. Cuanto mayor sea el puntaje, menor será la tasa de interés del préstamo, con los mejores términos reservados para los que están por encima. 740.

  • tienen una relación de deuda a ingresos (DTI) (la suma de sus obligaciones mensuales en comparación con sus ingresos mensuales) alrededor del 36% y no más del 43%.
  • podrá pagar de su bolsillo al menos el 20% del precio de compra de la vivienda. Los prestamistas pueden aceptar y aceptan menos, pero a menudo requieren que los prestatarios contraten un seguro hipotecario privado y pagan sus primas mensualmente hasta que logren al menos un 20% de equidad en la casa.
  • Además, las hipotecas convencionales suelen ser el mejor o el único recurso para los compradores de viviendas que desean la residencia con fines de inversión o como un segundo hogar; o que desean comprar una propiedad con un precio de más de $ 500,000.

¿Quién es un Préstamo Convencional No Adecuado?

En términos generales, aquellos que recién están empezando en la vida, aquellos con un poco más de deuda de lo normal o con una calificación crediticia modesta a menudo tienen problemas para calificar para préstamos convencionales. Más específicamente, estas hipotecas serían difíciles para aquellos que:

han sufrido bancarrota o ejecución hipotecaria en los últimos siete años.

  • tienen puntajes de crédito por debajo de 650.
  • tienen DTI por encima del 43%.
  • no puede hacer un pago inicial del 20%, o incluso del 10%.