Utilidad de operación neta - NOI

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¿Qué es 'Ingresos operativos netos - NOI'

El ingreso operativo neto (NOI) es un cálculo utilizado para analizar las inversiones inmobiliarias que generan ingresos. El ingreso operativo neto es igual a todos los ingresos de la propiedad menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios. Además del alquiler, una propiedad también puede generar ingresos a partir de tarifas de estacionamiento y servicio, como máquinas expendedoras y lavadoras. Los gastos de operación son aquellos requeridos para operar y mantener el edificio y sus terrenos, tales como seguros, honorarios de administración de propiedades, servicios públicos, impuestos a la propiedad, reparaciones y tarifas de conserjería. NOI es una figura antes de impuestos; también excluye pagos de capital e intereses sobre préstamos, gastos de capital, depreciación y amortización.

ABAJO 'Ingreso operativo neto - NOI'

NOI aparece en los estados de resultados y flujo de efectivo de la propiedad. Si el total es negativo, se denomina pérdida operativa neta (NOL). El NOI se considera menos vulnerable a la manipulación que otras figuras, ya que solo se puede aumentar aumentando los alquileres y las tarifas asociadas o disminuyendo los gastos operativos razonablemente necesarios. NOI no es lo mismo que ingreso imponible o flujo de efectivo. La diferencia entre NOI y EBIT es el ingreso no operacional.

El criterio "razonablemente necesario" para los gastos operativos significa que los propietarios pueden ajustar algunos de sus gastos reales hacia arriba o hacia abajo. Si el propietario proporciona a un inquilino un alquiler gratuito, valorado en $ 12,000 al año, a cambio de actuar como administrador de la propiedad, pero costaría $ 24,000 contratar un gerente profesional en el mercado abierto, el propietario puede restar el "razonablemente". "costo de $ 24, 000 de los ingresos en lugar del costo real de $ 12, 000.

NOI ayuda a los propietarios y posibles propietarios de edificios minoristas, edificios de oficinas y propiedades residenciales unifamiliares y multifamiliares a calcular varias razones útiles. El NOI se usa para determinar la tasa de capitalización, que ayuda a determinar el valor de la propiedad y ayuda a los inversores inmobiliarios a comparar diferentes propiedades que podrían estar considerando comprar o vender. Para las propiedades financiadas, NOI también se utiliza en el índice de cobertura de la deuda (DCR), que informa a los prestamistas e inversores si los ingresos de una propiedad cubren sus gastos operativos y pagos de la deuda. El NOI también se usa para calcular el multiplicador del ingreso neto, el rendimiento en efectivo de la inversión y el rendimiento total de la inversión.